É muito comum termos um imóvel que não está com a sua documentação devidamente regularizada junto ao cartório por diversas razões.
Nestes casos, é necessária a adoção de determinadas medidas para corrigir tal situação.
As principais medidas para se fazer isso são a Usucapião (em uma de suas diversas modalidades) ou a Adjudicação Compulsória.
Sobre Adjudicação Compulsória, a mesma diz respeito a um imóvel que foi adquirido por um contrato particular, mas para o qual não houve a elaboração da escritura e registro e recusa-se o vendedor a viabilizar referida escrituração. Nestes casos, pela ação judicial, o vendedor será judicialmente incitado a proceder referido ato, ou o juiz irá suprir a ausência do mesmo – permitindo que a escritura seja feita e registrada perante o cartório de registro de Imóveis.
A Usucapião, por sua vez, tem uma função mais ampla. Ela parte da premissa de que a pessoa encontra-se no imóvel como se dona fosse por um grande período, de forma mansa e pacífica e sem oposição – e com isso, passa a ser proprietária do imóvel. Especificamente no que diz respeito à regularização de imóveis ou áreas urbanas, ela é utilizada quando não é possível localizar os vendedores, quando a documentação para a transferência se perdeu em razão do tempo, quando compradores ou vendedores não mais estão vivos (impossibilitando a elaboração de escritura e registro), e quando determinado imóvel abandonado encontra-se ocupado há muito tempo por alguém – que ver reconhecido seu direito como dono.
Adjudicação compulsória é um ato judicial que tem por objetivo a elaboração forçada de escritura pública e a transferência de imóvel, quando caracterizada a existência de um contrato de venda e compra no qual não houve a escrituração e transferência definitiva do imóvel. Afinal, “quem não registra, não é dono”.
Normalmente, referida transferência se dá de forma amigável, mediante o comparecimento dos envolvidos (comprador e vendedor) perante o Oficial de Títulos e documentos para a elaboração de escritura pública – a qual é levada ao Oficial de Registro de Imóveis para registro (tornando efetiva a transferência da propriedade do imóvel).
Contudo, por razões diversas esta etapa final da aquisição do imóvel pode não se concretizar. A frustração da etapa final pode se dar em razão da morte de um dos envolvidos ou da sua recusa em elaborar a escritura, entre outros. Nestes casos, se faz necessário que um juiz determine que a parte providencie o documento, ou, quando não, o próprio juiz irá suprir a atuação da parte – viabilizando a elaboração da escritura e consequente registro.
O que é usucapião?
A palavra usucapião vem do latim usucapio, e pode ser traduzido como “adquirir ou tomar posse pelo uso”. Em outras palavras, é a aquisição da propriedade de um bem imóvel (como casas, terrenos) ou móvel (como veículos, equipamentos) em razão do uso contínuo deste bem, desde que não haja nenhuma oposição do dono original.
Há diferentes modalidades de usucapião, a depender das particularidades do caso concreto.
Este instituto também é muito utilizado para a regularização de imóveis, notadamente quando determinado bem foi adquirido há muito tempo sem que tenha sido regularizada a documentação, e essa se perdeu em razão do tempo.
Qual a diferença entre ação judicial de usucapião e procedimento extrajudicial de usucapião?
A usucapião judicial é um procedimento o qual é submetido à análise de um juiz que analisará a presença dos requisitos, intimar as partes interessadas e ao final dar uma decisão.
A usucapião extrajudicial, por sua vez, é um procedimento realizado diretamente perante o Oficial de Registro de Imóveis, o qual analisará a presença dos requisitos para a usucapião, bem assim a presença da continuidade dos atos de transferência. Referido procedimento, portanto, visa regularizar uma situação já há muito consolidada pelo tempo.
Em ambos, o Juiz ou Oficial do Registro de Imóveis irá analisar a presença dos requisitos legais. Contudo, em razão de o procedimento extrajudicial ser menos formal (não há a presença de um juiz, nem dos atos normais de um processo), o mesmo tem requisitos mais rígidos e só pode ser utilizado em situações mais específicas. Por outro lado, tratando-se de procedimento realizado diretamente em cartório, tende a ser menos custoso e mais rápido.
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